Ensemble, ils illustrent l'importance d'anticiper les imprévus financiers d'un projet, tels qu'un rachat de taux, un taux de vacances élevé en début d'exploitation ou des surcoûts de construction, et de s'assurer que le groupe d'investisseurs dispose des liquidités nécessaires pour y faire face. Ils insistent sur la valeur d'une convention entre actionnaires établie en amont afin d'éviter les conflits et les impasses coûteuses, ainsi que sur l'importance d'avoir des attentes de rendement réalistes, particulièrement pour un premier projet immobilier. 

L'épisode se termine sur un message clé : mieux vaut des discussions lucides et prévues à l'avance entre partenaires que des litiges longs et onéreux advenant un désaccord sur la gestion des capitaux investis.

Les deux animateurs analysent la hausse de plus de 50 points de base observée depuis le début de l'année et son effet sur les rachats de taux, ainsi que les délais additionnels typiques de la période estivale dans la chaîne de traitement des prêts commerciaux (institutions financières, notaires, évaluateurs). Ils soulignent la bonne gestion des délais par la SCHL malgré l'entrée en vigueur de la normalisation du 8 juin, puis expliquent pourquoi les promoteurs ayant un projet neuf doivent soumettre leur dossier avant le 30 septembre afin de se qualifier sous les anciennes exigences d'efficacité énergétique, sans quoi des surcoûts liés à la nouvelle échelle s'appliqueront. 

L'épisode aborde également les changements à venir dans la reconnaissance des revenus connexes au bail, la SCHL demandant désormais que ces revenus soient présentés séparément du loyer de base, avec un taux de vacance plus élevé applicable à ces montants.

Ensemble, ils démystifient le concept d’élasticité du marché immobilier et expliquent pourquoi Montréal demeure l’un des marchés les moins élastiques au Canada. Ils reviennent également sur les plus récentes perspectives de la SCHL, notamment la hausse anticipée des taux d’inoccupation, et analysent les répercussions que cette nouvelle réalité pourrait avoir sur les loyers, les refinancements, les projets de construction et la valeur des immeubles. En s’appuyant sur des comparaisons avec certains marchés américains, comme Austin au Texas, ils mettent en perspective les effets d’un marché plus flexible et proposent des pistes de réflexion pour aider les investisseurs à mieux gérer les risques et à adapter leur stratégie dans les années à venir.

Un épisode plus long qu’à l’habitude, mais riche en analyses et en réflexions qui pourraient influencer vos décisions d’investissement dans les prochaines années.

Sacha Gauthier partage plusieurs pistes pour entrer et progresser dans le marché : l'importance d'être patient, de bien analyser chaque transaction et de s'entourer de bons partenaires pour compenser une mise de fonds limitée. Il aborde aussi des stratégies plus avancées comme l'optionnalité de terrain, la conversion d'espaces commerciaux en unités résidentielles, les rachats par action dans des holdings et les reprises de finances, une avenue qui permet de transiger rapidement à prix réduit lorsqu'une transaction a déjà avorté. L'épisode se conclut sur l'importance de maintenir une marge de manœuvre financière suffisante pour absorber les imprévus et saisir les opportunités sans se retrouver en position de vulnérabilité.

Nicolas Dufour partage son parcours atypique, de député fédéral à maire, en passant par une maîtrise en gestion municipale à l'École nationale d'administration publique (ENAP). 

Ensemble, ils abordent ensuite les grands objectifs d'Avencia : densifier le secteur industriel sous-utilisé de Repentigny, attirer des investissements privés, diversifier les sources de revenus de la ville et réduire le fardeau fiscal des résidents unifamiliaux. 

M. Dufour explique aussi comment la ville mise sur un mécanisme d'accompagnement simplifié pour accompagner les promoteurs, et lance un appel direct aux investisseurs immobiliers à contacter leur municipalité avant de se lancer dans un projet, soulignant que la collaboration entre le secteur privé et l'administration locale est désormais indispensable pour créer des milieux de vie de qualité.

Ensemble, ils décortiquent les grandes tendances qui façonnent l’avenir : le vieillissement de la population, la chute du ratio travailleurs/retraité (passé de 8 à 1 à environ 2,4 et appelé à continuer de baisser), les effets de l’immigration sur l’offre de main-d’œuvre et la pression structurelle sur la demande locative. Jean Sasseville met en perspective les cycles à court terme, parfois plus difficiles pour les investisseurs, avec une vision beaucoup plus claire à long terme : un marché soutenu par une demande locative durable, une offre de maisons limitée et des transformations démographiques majeures.

Un épisode essentiel pour comprendre pourquoi, malgré le bruit du court terme, l’horizon de 10 à 15 ans reste profondément structurant pour l’immobilier multilogement.

Ensemble, ils reviennent sur les bonnes pratiques pour préparer le départ des locataires sortants, l'importance cruciale du constat d'état des lieux, ainsi que la rédaction d'un bail et de ses annexes. Ils abordent aussi le cas où un locataire refuse de quitter les lieux, les obligations liées aux travaux promis dans le bail, et des recommandations pour coordonner plusieurs déménagements dans un même immeuble.

Des conseils pratiques, mais des enjeux bien réels pour les propriétaires et gestionnaires immobiliers.

Ils explorent les stratégies à adopter selon l'étape du financement : projet en construction APH, dossier en attente de souscription SCHL ou transaction en voie de closing. L'épisode aborde aussi l'importance de la patience, de la communication entre acheteurs et vendeurs, ainsi que la nécessité de monter des dossiers solides capables d'absorber une volatilité extrême. Jocelyn et Sacha insistent sur deux mots clés incontournables en période de turbulences : préparation et communication.

Ils discutent de l'abolition de la TVQ sur les logements locatifs, du rehaussement du seuil d'exemption pour les constructions neuves, des coûts de construction en forte hausse et des défis liés à la main-d'œuvre et à l'automatisation dans le secteur. 

Ils expliquent aussi une quatrième façon de créer de la valeur en immobilier : l’érosion du poids de la dette grâce à l’inflation, un levier souvent sous-estimé par les investisseurs.

La discussion met aussi en lumière l’évolution du taux de vacance, particulièrement dans les marchés en surconstruction et pour les loyers situés dans la haute fourchette, soulignant l’importance d’appuyer les proformas sur des données réalistes et une analyse qualitative solide.

Aux côtés de Jocelyn Beaudoin, Sophie Salalé (CORPIQ) explique les changements clés, la coexistence de deux méthodes de calcul en 2026 et les principaux points de vigilance pour les propriétaires.

La discussion met en lumière le nouveau pourcentage de base de 3,1 %, l’ajustement selon les taxes, assurances et travaux, ainsi que le nouveau cadre plus stable pour les réparations et améliorations majeures.

À retenir :

• Le 3,1 % est une base ajustable, pas un plafond.
• Les travaux majeurs sont désormais amortis sur 20 ans.
• Les aides financières et assurances doivent être déduites du calcul.

Lors du dernier épisode du Radar Multilogement, les chroniqueurs reviennent sur les annonces du Tribunal administratif du logement (TAL) et lance une réflexion clé pour bien amorcer 2026 : la gestion du cash flow en immobilier.

Aux côtés de Roxane et Sacha, Jocelyn Beaudoin décrypte les nouvelles règles d’augmentation de loyers, la grille officielle du TAL et leurs impacts concrets pour les propriétaires. À travers un cas réel, la discussion met en lumière l’importance de la capitalisation, de la capacité de réinjection et de l’alignement entre stratégie d’investissement et objectifs de vie.

La stabilité et la prévisibilité des taux sont plus importantes que leur niveau pour planifier à long terme.

• Dans le neuf, la localisation et le milieu de vie priment sur des hausses agressives de loyers.
• Optimiser un immeuble ne signifie pas toujours rénover à grands frais : le marché impose aujourd’hui plus de sobriété.